Immobilarsachenrecht

Erwerb vom Berechtigten

Erwerb vom Nichtberechtigten

Hypothekenrecht

Sicherungsgrundschuld

Die Vormerkung

Erwerb vom Berechtigten

Nach welchen Vorschriften vollzieht sich der Erwerb von Eigentum an Grundstücken? hoch

§§ 873 I; 925 I 1, 2

Unter welchen Voraussetzungen kann ein Anwartschaftsrecht an einem Grundstück übertragen werden? hoch

Problem: Wann hat der Verfügende eine entsprechende gesicherte - vom anderen Teil nicht mehr einseitig zerstörbare - Rechtsstellung erlangt?

Teilweise wird es für genügend angesehen, wenn bereits eine bindende Auflassung vorliegt.

Nach der Rsp. muß zusätzlich entweder eine Vormerkung im Grundbuch erfolgt sein oder der Auflassungsempfänger muß selbst den Antrag auf Eintragung als Eigentümer beim Grundbuchamt gestellt haben.

Wegen § 17 GBO werden die Anträge in ihrer zeitlichen Reihenfolge eingetragen. Hat nur der Veräußerer einen Antrag auf Eintragung gestellt, kann er diesen zurücknehmen und damit die gesicherte Rechtsposition des Erwerbes wieder einseitig zerstören.

Häufig wird allerdings eine Vertragsauslegung ergeben, daß der Käufer berechtigt sein soll, weitere Verfügungen über das Grundstück zu treffen.

A verkauft B notariell ein Grundstück und läßt es auf. B verkauft notariell an C, läßt auf und beantragt Eintragung des C. Noch vor Eintragung wird gegen B das Insolvenzverfahren eröffnet. C wird nun eingetragen. Eigentumserwerb des C? hoch

Problem: Der Veräußerer muß grundsätzlich im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbes verfügungsberechtigt sein. Bei Eintragung war B aber nach § 80 InsO verfügungsbeschränkt. Fraglich ist allerdings, was Verfügungsgegenstand war.

Eigentum?

Mangels Eintragung nie erworben.

Anwartschaftsrecht

Mangels eigener Antragstellung (siehe oben) nicht erworben (str.)

Anspruch aus § 433 I

B konnte aber über ihren Anspruch auf Eigentums- und Besitzverschaffung aus § 433 I verfügen.

Möglicherweise hier aber Ausnahme nach § 878

Ratio: Die Beteiligten sollen gegen die Unwägbarkeiten der Bearbeitungsdauer beim GBA gesichert sein.

Problem: B hat als _Nicht_berechtigter iSd § 185 I verfügt - § 878 erfordert jedoch einen Berechtigten!

Das RG hat § 185 I streng formal ausgelegt: Durch die Einwilligung wird der Nichtberechtigte noch nicht zum Berechtigten.

Der nach § 185 I wirksam handelnde Nichtberechtigte wird von der Rechtsordnung wie ein Berechtigter behandelt. Auch die Ratio spricht für eine direkte - jedenfalls analoge - Anwendung des § 878!

Erwerb vom Nichtberechtigten

Jemand verschenkt ein Grundstück, bei dem versehentlich eine dingliche Belastung gelöscht worden ist. Lastenfreier Erwerb? hoch

Unter den Voraussetzungen der §§ 873 I, 925 I, 892 I 1 ist ein lastenfreier Erwerb denkbar.

Aber: Anspruch zur Wiedereinräumung des dinglichen Rechts nach § 816 I 2!!

§ 816 I dient insbesondere dem Ausgleich von Rechtsverschiebungen aufgrund gutgläubigen Erwerbes.

Hypothekenrecht

Jemand tritt eine durch Hypothek gesicherte Forderung ab. Die Forderung ist einredebehaftet, was dem Erwerber aber unbekannt ist. Rechtslage? hoch

Der Erwerber kann wegen § 404 nicht aus der Forderung vorgehen.

Er kann aber wegen §§ 1138, 892 I die Zwangsvollstreckung gemäß § 1147 betreiben.

Ist eine Hypothek "Urkunde" im Sinne des § 405? hoch

Nein, die Hypothek verkörpert nicht die Forderung, sondern die dingliche Rechtsposition!

Wichtig für die Möglichkeit eines gutgläubigen Erwerbes!

Schützt §§ 1138 I, 892 auch vor den Folgen der Geschäftsunfähigkeit? hoch

NEIN!

Geschützt wird nur der gute Glaube an die Verfügungsberechtigung nicht an die Geschäftsfähigkeit des Vertragspartners.

Es kann zu Situationen kommen, in denen Forderung und Hypothek auseinanderfallen (etwa wegen eines gutgläubigen Erwerbes). Wie ist nun zu verfahren? hoch

Teilweise wird vertreten, daß es bei diesem Auseinanderfallen bleibe. Dies sei aber auch nicht weiter problematisch: Der Eigentümer muß zwar die Zwangsvollstreckung dulden, kann der Inanspruchnahme aus der Forderung aber wegen §§ 1144, 273 entgehen (er wäre nur Zug um Zug gegen Aushändigung des Hypothekenbriefes verpflichtet, hierzu ist der Schuldner aber nicht in der Lage!).

Die h.M. hält den Eigentümer/Schuldner für schutzwürdig. Dieser hat mit dem Auseinanderfallen von Hypothek und Forderung am wenigsten zu tun. Folglich müsse er vor der - faktisch existenten!!! - Gefahr der Doppelinanspruchnahme geschützt werden. Die Forderung wird deshalb zur Hypothek gezogen. Hierfür spricht auch der in § 1153 statuierte Einheitsgedanke von Forderung und Hypothek.

Wie erwirbt der Ersteiger bei der Zwangsvollstreckung Eigentum? hoch

§ 90 I ZVG!!!

Wichtig: Beachte § 90 II!!

Was versteht man unter dem Haftungsverband und wofür ist das wichtig? hoch

Das Problem nimmt folgenden Weg (nachlesen!!):

§ 90 II ZVG

§ 55 I ZVG

§ 20 I, II ZVG

§ 1120 BGB iVm. § 97 I BGB

Wichtig: Beachte die Vorschriften über die Enthaftung - §§ 1121 f. BGB

Jemand kauft einen Gegenstand unter Eigentumsvorbehalt. Dieser kommt in den Bereich des Haftungsverbandes einer Hypothek. Nun wird der Eigentumsvorbehalt aufgehoben und die Sache wird vermietet. Nach der Zwangsversteigerung verlangt der Ersteigerer den Gegenstand heraus. Rechtslage? hoch

Problem: Der Gegenstand war eigentlich nie im Haftungsverband, weil nie Eigentum an ihm erworben wurde. Allerdings bestand ein Anwartschaftsrecht. Auf dieses muß § 1120 analog angewendet werden!

Fraglich ist nun die Enthaftung. Hier analog § 1121 II?

Problem: Die Aufhebung des Anwartschaftsrechtes könnte analog § 1276 I 1 unwirksam sein. Fraglich ist also, ob die Analogie möglich ist.

Der BGH verneint dies: Der starke Schutz des Rechtspfandrechtes (beim Sachpfandrecht kann der Gläubiger bei Zerstörung - die einer Verfügung beim Rechtspfandrecht entspricht - nur Schadensersatz verlangen) passe nicht auf das Pfandrecht an einem Anwartschaftsrecht, welches dem Eigentum angenähert sei. Auch ist der Fortbestand der Grundpfandhaftung wegen § 1121 I weitgehend dem Willen des Grundpfandgläubigers entzogen.

In der Literatur wird dagegen die Analogie befürwortet: Ansatzpunkt ist das vergleichbare Schutzinteresse: na ja...

Sicherungsgrundschuld

Was ist der Hauptunterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld? hoch

Die Hypothek ist akzessorisch - d.h. in ihrem Schicksal von der zugrundeliegenden Forderung abhängig.

Die Grundschuld ist nicht akzessorisch - d.h. sie ist in ihrem Entstehen, Erlöschen und ihrer Durchsetzbarkeit grundsätzlich nicht abhängig von der gesicherten Forderung.

Praktischer Vorteil der Sicherungsgrundschuld ist, daß die zu sichernde Forderung formlos ausgewechselt werden kann (wichtig bei Bankgeschäften!).

Ein weiterer Vorteil ist, daß die Belastung des Grundstücks Dritten gegenüber verschleiert werden kann: Der Eigentümer läßt für sich eine Briefgrundschuld eintragen und überträgt diese, ohne daß dies im Grundbuch eingetragen werden müßte.

Welche Abreden sind auch ohne ausdrückliche Vereinbarung in praktisch jeden Sicherungsvertrag konkludent enthalten? hoch

Die Grundschuld darf vor Valutierung nicht abgetreten werden.

Nach Valutierung aber vor Fälligkeit der gesicherten Forderung darf nach überwiegender Ansicht ebenfalls keine Abtretung erfolgen.

Nach Fälligkeit darf die Grundschuld uneingeschränkt abgetreten werden.

A bestellt B für die Sicherung eines Darlehn eine Grundschuld. B zahlt nur einen Teilbetrag aus, will aber in voller Höhe in das Grundstück vollstrecken. Welche Einreden kann A ihm entgegenhalten? hoch

Direkt den Sicherungsvertrag - nach Sinn und Zweck darf nur dann eine Vollstreckung erfolgen, wenn das Darlehn auch in voller Höhe zur Auszahlung gekommen ist.

Dolo agit-Einrede

§ 821, da Rückübertragungsanspruch aus § 812 I 2 Alt. 2 (der mit der Grundschuld bezweckte Sicherungserfolg ist nicht eingetreten).

Teilweise wird auch § 320 ff angekommen.

Medicus schlägt für den Fall, daß der Sicherungsnehmer den Kredit nicht auszahlt entweder eine Klage aus dem Vertrag vor oder nach Mahnung Rücktritt über § 326.

A tritt an B eine Sicherungsgrundschuld ab, obwohl er das zu sichernde Darlehn nicht ausgezahlt hat. B weiß, daß es sich um eine Sicherungsgrundschuld handelt. Rechtslage? hoch

Gutglaubenserwerb des B nach §§ 1192 I, 1157 S. 2, 892 I 1? Problematisch ist die Gutgläubigkeit.

Teilweise wird vertreten, es reiche für Bösgläubigkeit aus, wenn der Erwerber den Sicherungszweck der Grundschuld kenne.

Die h.M. nimmt Bösgläubigkeit dagegen erst an, wenn der Erwerber auch (positiv) weiß, daß die gesicherte Forderung nicht besteht.

Die Verkehrsfähigkeit würde weitgehend beschnitte, da der Erwerber häufig weiß, daß es sich um eine Sicherungsgrundschuld handelt.

Die Gefahr der treuwidrigen Verfügung durch den Zedenten darf nicht auf den Erwerber abgewälzt werden. Der Eigentümer hat regelmäßig die Möglichkeit, sich an seinem treuwidrigen Partner schadlos zu halten.

Nach dem Wortlaut der §§ 1157 S. 2, 892 I 1 kommt es auf positive Kenntnis der Unrichtigkeit des Grundbuches an.

Der Eigentümer kann aus § 280 I gegen A vorgehen, weil diesem die Rückgewähr der Grundschuld unmöglich geworden ist.

Was geschieht, wenn die Grundschuld getilgt wird? hoch

Sie muß zu einer Eigentümergrundschuld "mutieren". Soweit besteht Einigkeit. Umstritten ist lediglich die dogmatische Herleitung:

Teilweise wird eine Analogie zu § 1163 I 2 vorgenommen (gefällt mir besser),

teilweise eine Analogie zu §§ 1142, 1143

Der Eigentümer hat notfalls einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung.

Eine Forderung ist durch eine Grundschuld gesichert. Der Schuldner A zahlt Raten. Was tilgt er genau? hoch

A könnte auf das Darlehn, die Grundschuld oder beides zahlen.

Soweit keine Tilgungsbestimmung erkennbar ist, muß durch Auslegung ermittelt werden, was getilgt werden soll.

Bei Teilzahlungen im Rahmen eines laufenden Kredites wird es der Interessenlage der Parteien entsprechen, daß nur Zahlung auf die Forderung bezweckt ist, um den Automatismus des § 1163 I 2 (str., siehe oben) zu verhindern. (Die Grundschuld würde dann "automatisch" kleiner werden, was jedenfalls dem Sicherungsinteresse des Kreditgebers widersprechen dürfte.)

Bei größeren Tilgungen "auf einen Schlag" wird in der Regel auf die Forderung und die Grundschuld geleistet - das Sicherungsinteresse des Kreditgebers entfällt.

Tilgt der Eigentümer, der nicht Schuldner ist, so will dieser in der Regel nur die Zwangsvollstreckung abwenden, so daß in der Regel nur eine Zahlung auf die Grundschuld gewollt ist (wobei er sich die Forderung abtreten lassen wird!).

Vorsicht: Wird festgestellt, daß der Kreditnehmer nur auf die Forderung und nicht auf die Grundschuld geleistet hat, kann der Grundschuldgläubiger selbstverständlich trotzdem nicht in voller Höhe in das Grundstück vollstrecken: Dem Schuldner steht ein schuldrechtlicher Rückübertragungsanspruch zu, dieser führt zu einer Einrede (dogmatische Herleitung str. vgl. oben; §§ 242, 821, etc.).

A tritt eine durch Grundschuld gesicherte Forderung an B ab. Sind Formvorschriften zu beachten? hoch

§§ 125 S. 1, 1154 I, 126?

Nein! Wegen § 1192 I gilt § 1154 nicht!

A tritt eine durch Grundschuld gesicherte Forderung an B ab und übergibt ihm den Hypothekenbrief. Der Schuldner X möge auf die Grundschuld an A geleistet haben. Hilft X der § 407 oder § 893? hoch

Nein, wegen § 1156 S. 1 ist § 407 nicht anwendbar.

§ 893 hilft ihm auch nicht: Aus dem Grundbuch hat sich ergeben, daß ein Briefrecht bestand, X mußte also mit Abtretung rechnen.

Ein Darlehn ist mit einer Grundschuld und einer Bürgschaft gesichert. Um die Zwangsvollstreckung zu vermeiden, zahlt der Grundschuldgeber und möchte nun beim Bürgen anteilig Regreß nehmen. Rechtslage? hoch

§§ 765, 401, 412, 1143, 1192 I

Passen nicht - § 1143 setzt eine akzessorische Verbindung zwischen Forderung und Hypothek voraus.

§ 426 I 1

Gläubiger und Bürge müßten EINE Forderung schulden. Im Gegensatz zum Bürgen schuldet der Grundschuldgeber aber nicht Zahlung sondern nur Duldung der Zwangsvollstreckung.

§ 426 I 1 analog?

Regelungslücke (unstrittig gegeben) und vergleichbare Interessenlage?

Zum Teil wird dies mit Verweis auf die unterschiedliche Haftung verneint.

Andere folgern aus § 776 eine Privilegierung des Bürgen, weil dieser beim Verzicht auf ein dingliches Sicherungsrecht frei werde, nicht dagegen der dingliche Sicherungsgeber beim Verzicht auf eine Bürgschaft.

Die h.M. nimmt dagegen an, Bürgschaft und Grundschuld seinen vom Gesetz als gleichrangige Sicherungsmittel ausgestaltet worden. Folglich sollten sie untereinander auch wie Gesamtschuldner behandelt werden. (§ 776 ändert hieran nichts - er betrifft nur das Verhältnis zwischen Gläubiger und Bürgen.

Am Grundstück des E ist im ersten Rang eine Grundschuld für G eingetragen, im zweiten Rang für H. G betreibt die Zwangsvollstreckung in das Grundstück. H befriedigt nun den G und betreibt selber die Zwangsvollstreckung. E hält ihm eine Einrede aus dem Sicherungsvertrag mit G entgegen. Rechtslage? hoch

Zunächst ist die Grundschuld des G nach §§ 1192 I, 1150, 268 III 1 auf H übergegangen.

Fraglich ist, ob dies auch einredefrei geschehen ist.

§§ 1192 I, 1157 S. 1 spricht zunächst hiergegen.

Möglicherweise aber redlicher einredefreier Erwerb nach §§ 1192 I, 1157 S. 2, 892?

Der BGH hat dies verneint: Der Erwerb sei hier nicht rechtsgeschäftlich sondern aufgrund gesetzlicher Wertung erfolgt.

Hiergegen Medicus: Wirtschaftlich ist die Ablösung durch H zum Erwerb der Grundschuld im Vertrauen auf das Grundbuch erfolgt. Hieran ändert auch die "gesetzestechnische Einkleidung" nichts.

Die Vormerkung

Zugunsten des A ist eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen, B verkauft dennoch an X, der auch ins Grundbuch eingetragen wird. Rechtslage? hoch

Die Verfügung B an X ist nur im Verhältnis zu A unwirksam.

X hat gegen jedermann sonst wirksam Eigentum erworben. Das Grundbuch ist demnach nicht unrichtig. (A kann also nicht Berichtigung verlangen.)

A kann aber noch immer Übereignung verlangen.

Der Grundbuchbeamte wird A wegen § 19 GBO aber nur eintragen, wenn der Berechtigte X zustimmt.

A hat aber gegen X einen Anspruch auf Bewilligung nach § 888 I.

Paßt § 894 auf eine Vormerkung? hoch

Direkt werden von § 894 nur dingliche Rechte erfaßt. Die Vormerkung ist aber kein dingliches Recht sondern dient nur der Sicherung eines dinglichen Rechtes.

§ 894 analog?

Der Vormerkung kommt in beträchtlichem Umfang dingliche Wirkung zu. Sie bewirkt insbesondere die Unwirksamkeit von später eingetragenen Grundstücksrechten.

Die Vormerkung ist also einem dinglichen Recht angenähert, so daß eine analoge Anwendung gerechtfertigt ist.

Woraus kann sich insbesondere die Unrichtigkeit des Grundbuches bei einer Vormerkung ergeben? hoch

Wichtiger Anwendungsfall dürfte sein, daß jemand nach Verzug des Kaufinteressenten vom Vertrag zurücktritt und nun Löschung der Vormerkung erreichen will.

Die Vormerkung ist in ihrem Bestand von dem Anspruch abhängig. Dieser erlischt im Verzug nach § 326 I 2 letzter HS "erst recht".

BTW: Der Löschungsanspruch ergibt sich auch nach §§ 346 S. 1, 327 S. 1, 326 I 2 Alt. 2.

Schützt die Vormerkung auch vor einer Berichtigung des Grundbuches (der Grundstücksverkäufer ist nicht Eigentümer, der Berechtigte wird im Wege einer Grundbuchberichtigung eingetragen)? hoch

§ 883 II 1 schützt nur vor nachträglichen Verfügungen. Hier hat aber keine Verfügung sondern eine Berichtigung des Grundbuches stattgefunden.

§ 883 II 1 analog?

Teilweise wird eine solche Analogie abgelehnt und ein gutgläubiger Erwerb des dinglichen Rechts gefordert, um dem wahren Berechtigen sein Recht zu entziehen.

Die h.M. meint, die Vormerkung erfasse als umfassende Sicherung auch sonstige Beeinträchtigungen des Erwerbes, so daß eine Analogie zulässig ist.

Können über eine Vormerkung auch zukünftige Ansprüche gesichert werden? hoch

Der Wortlaut des § 883 enthält überhaupt keine Einschränkung.

Nach ganz h.M. kann ein künftiger Anspruch aber nur dann über eine Vormerkung gesichert werden, wenn "bereits der Rechtsboden für Entstehung vorbereitet ist".

Nicht vormerkbar soll deshalb ein Anspruch sein, dessen Entstehung ausschließlich vom Willen des Schuldners abhängt.

Aufschiebend bedingte Rechtsgeschäfte (auch Vorverträge!) sollen dagegen vormerkbar sein.

Auf welchen Zeitpunkt kommt es bei einer Vormerkung für die Gutgläubigkeit an (Beispiel: Nach Eintragung der Vormerkung aber vor Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer bösgläubig)? hoch

Prinzipiell kommt es für die Gutgläubigkeit auf den Zeitpunkt des Rechtserwerbes an. Hier also die Eintragung. Zu diesem Zeitpunkt lag aber Bösgläubigkeit vor.

Eine Ausnahme von diesem Prinzip könnte aber bei einer Vormerkung gelten.

Der Gesetzgeber hat grundsätzlich die Sicherung zukünftiger Ansprüche über eine Vormerkung zugelassen. Ein solcher Vormerkungsschutz würde aber leerlaufen, wenn man letztlich auf den Zeitpunkt abstellt, in dem der zu sichernde Anspruch ohnehin entsteht.

Hiergegen wird von einer M.M. vorgetragen, der Erwerb des Sicherungsinstrumentes werde ungerechtfertigt dem Vollrecht gleichgestellt.

© 1999, 2000 by Alexander Koch (wwwkontakt@laWWW.de)